L’état des lieux entrant et sortant : un outil essentiel pour une location sereine

L’état des lieux, qu’il soit réalisé à l’entrée ou à la sortie d’un logement, est un document incontournable dans toute relation locative. Il protège à la fois le locataire et le propriétaire, en offrant une photographie fidèle de l’état du bien loué à deux moments clés : la remise des clés et la restitution du logement.

Qu’est-ce que l’état des lieux ?

L’état des lieux est un document écrit, annexé au contrat de location, qui décrit avec précision l’état du logement et de ses équipements pièce par pièce. Il est établi conjointement par le locataire et le bailleur (ou leurs mandataires), sur support papier ou électronique, et signé par les deux parties.

Pourquoi est-il si important ?

• Il permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie, et ainsi de répartir équitablement la charge des réparations entre locataire et propriétaire.

• Il constitue une preuve en cas de litige, permettant d’identifier la partie responsable d’éventuelles dégradations

Comment se déroule l’état des lieux d’entrée ?

Le jour de la remise des clés, l’état des lieux d’entrée est réalisé avec rigueur. Il doit comporter :

• La date, l’adresse du logement, l’identité des parties, la description détaillée de chaque pièce (murs, sols, plafonds, équipements), les relevés de compteurs, la liste des clés remises, etc.

• Il est conseillé de prendre le temps de vérifier chaque détail et de compléter le document par des photos ou des réserves si nécessaire.

Peut-on modifier l’état des lieux d’entrée ?

Oui. La loi ALUR permet au locataire de demander, dans les dix jours suivant l’établissement de l’état des lieux, à compléter le document s’il découvre un défaut non constaté initialement. Cette demande doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Et si aucun état des lieux n’est réalisé ?

L’absence d’état des lieux ne remet pas en cause la validité du bail, mais elle place le locataire dans une position défavorable : il est alors présumé avoir reçu le logement en bon état et devra le restituer ainsi, sauf à prouver le contraire par tout moyen (photos, témoignages…)

L’état des lieux de sortie : à quoi sert-il ?

À la fin du bail, lors de la restitution des clés, un nouvel état des lieux est établi. Il doit être réalisé lorsque le logement est vide, et suivre la même présentation que celui d’entrée. Il inclut la nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée pour faciliter la comparaison

Quelles sont les conséquences sur le dépôt de garantie ?

• Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée (hors usure normale), le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois.

• En cas de dégradations imputables au locataire, le bailleur peut retenir le coût des réparations, sur justificatifs, et dispose alors de deux mois pour restituer le solde du dépôt de garantie

• Tout retard dans la restitution expose le bailleur à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse..

Bon à savoir :

• L’usure normale liée au temps ne peut jamais justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
  
• Les réparations incombant au locataire concernent uniquement les dégradations résultant d’un usage anormal ou de transformations non autorisées du logement.
• En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant l’arrêté définitif des charges.
  

Qui paie l’état des lieux ?

• S’il est réalisé à l’amiable entre locataire et bailleur, il est gratuit.

• Si un professionnel (agent immobilier, commissaire de justice) intervient, les frais sont partagés ou à la charge du bailleur selon les cas.

En cas de désaccord :

Si un litige survient sur le contenu de l’état des lieux, il est possible de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier), dont les frais sont partagés à parts égales.

Conclusion

L’état des lieux, à l’entrée comme à la sortie, est la clé d’une location sereine et équitable. Précision, rigueur et transparence sont les maîtres-mots pour éviter les conflits et protéger les droits de chacun. N’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un professionnel du droit pour sécuriser vos démarches et faire valoir vos intérêts en cas de difficulté

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